הרשות להתחדשות עירונית מגבשת בימים אלה מסמך אשר עתיד לקבוע את כללי התנהלות עורכי הדין מטעם הדיירים בעסקאות התחדשות עירונית, ולהלן נסקור את הנושאים מרכזיים:
1. איתור ובחירת עורך הדין
לעמדת הרשות חל איסור על עורכי דין לפנות מיוזמתם לבעלי דירות, להציע להם ולשכנעם לשכור את שירותיהם. כך על בעלי הדירות לבחור לבדם במשרד עורכי דין וזאת באמצעות פנייה יזומה למספר משרדים. עוד מתייחסת הרשות לתפקידו של עורך הדין כמייצג טובת הדיירים בלבד וכן קובעת את התנאים בהם יכולים הדיירים להפסיק את ההתקשרות מול בא כוחם.
2. מניעת חשש לניגוד עניינים
הרשות מפרטת את כל סוגי ניגודי העניינים שבהם אסור על עורך דין המייצג דיירים להימצא, כגון ייצוג הדיירים והיזם באותו הפרויקט, ייצוג הדיירים והיזם בפרויקטים שונים המתנהלים באותה עת, עורך דין לא ייצג בעלי דירות מול יזם המיוצג על ידו באופן קבוע, עורך דין לא ייצג בפרויקט בו הוא משמש כמארגן ועוד. החידוש האמיתי בנושא זה הוא ההנחיה לפיה שכר טרחת עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ייסגר בין בעלי הדירות לעו"ד ולא בין ב"כ הדיירים ליזם כפי שנהוג כיום – מקום בו אף נהוג שהיזם הוא זה שמשלם את שכר טרחתו של עורך דין הדיירים.
3. מעורבות עורך הדין בבחירת היזם
בנושא זה מצאה הרשות לנכון ליתן הנחיות באשר למעורבות עורך הדין בבחירת היזם, ניהול המשא ומתן מולו, ואופן התנהלותו בחתימת בעלי הדירות על הסכם עם היזם. כך נכתב: "בהתאם לקבוע בחוק, לפחות שבועיים לפני חתימת העסקה, חובה על היזם למסור לכל בעלי הדירות מסמך ובו עיקרי ההצעה. על עורך הדין להסביר לבעלי הדירות את משמעויות העסקה באופן מפורט לפני החתימה. מומלץ כי כל אחד מבעלי הדירות יחתום באופן אישי על העסקה עם היזם ולא ייעשה שימוש בייפוי כוח לצורך החתימה".
הנחיות הרשות כאמור גררו תגובות נזעמות של לשכת עורכי הדין, כאשר בין היתר טענה הלשכה כי אין כל זכר בדין להוראות הללו, אין לרשות סמכות לפרסם הנחיות והמלצות, וכי הרשות אינה מחוקק ואינה יכולה לנהוג ככזה. עוד טענה לשכת עורכי הדין כי הגופים המוסמכים על פי חוק לעסוק בנושא הם הלשכה וועדת האתיקה המקצועית של הלשכה.
לשכת עורכי הדין אף העבירה את המסמך לחוות דעת משפטית חיצונית בה נכתב כי על אף שהמסמך נחזה לשמש כ"המלצה" מטעם הרשות, כלומר שימוש לגיטימי בסמכותה לפרסם דברי הסברה והדרכה ולרכז את המידע בתחום ההתחדשות העירונית לציבור, הרי שבפועל משמעותו שונה והוא כולל הנחיות והוראות שונות שיוצרות למעשה דין, וזאת למרות שאין לרשות סמכות לעשות כן. עוד נקבע בחוות הדעת כי "המסמך של הרשות להתחדשות מופנה לקהל יעד של אנשים אשר אינם בקיאים בשפה המשפטית, מה שיכול להשפיע על האופן והשוני שבו נתפסת "המלצה" לעומת "הוראה".
לאור עמדת הלשכה כאמור לעיל, החלה הרשות בבחינת הדברים והיא צפויה לפרסם את עמדתה בקרוב.
לדעתנו, נדמה כי המלצותיה של הרשות, ככל שהינן אכן המלצות ולא נחזות כדין קוגנטי, עשויות לפשט את היחסים המורכבים הקיימים כיום בין יזם — דיירים — עורכי הדין של הדיירים, וכן לסייע לדיירים להבין ב'לשון העם' את עמדתם וזכויותיהם מול היזם, וכן לסייע ליזם לדייק את עמדותיו וזכויותיו הוא וכן את אופן פנייתו לדיירים ולעורך דינם.
במאמר מוסגר יצוין כי עושה רושם כי חלק ניכר מן ההנחיות הללו כבר נכללו במסגרת תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), תשפ"ב-2022 אשר פורסמו לאחרונה ונדמה כי חלף 'המתקפה' שפתחה בה הלשכה – טוב תעשה הלשכה אם תפעל בשיתוף פעולה עם הרשות להתקנת תקנות נוספות כגון דא או לכל הפחות תפרסם הנחיות אתיקה מעודכנות בנושא.

***
הבהרה: כל סקירה ו/או מידע המובא במסגרת זו אינו מיועד להצגה או להעתקה, בשום אופן ובשום צורה, והשימוש בסקירה ו/או במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. מובהר כי אין המידע האמור מהווה תחליף לייעוץ משפטי.